Долевое строительство в эпоху кризиса: поможет ли рынку новый 214 ФЗ?

Госдума РФ в первом чтении приняла проект поправок к 214 ФЗ, о котором так много говорил рынок накануне. Пока что эксперты не спешат давать оценку ни законопроекту, ни новостям о его продвижении. Они все еще надеются, что в ЗП внесут правки по их предложениям. Но пока ни обещаний со стороны чиновников, ни конкретных изменений в тексте не появилось.

Законопроект, призванный внести изменения в закон о долевом строительстве, не так давно преодолел первый рубеж и был отправлен на доработку перед вторым чтением. Что это означает на практике? Что законодатели оценивают предложения в ЗП положительно, и считают, что он не требует дополнений и изменений настолько серьезных, чтобы тормозить его продвижение по коридорам Государственной думы. При этом девелоперы все же ждут, что чиновники и депутаты скорректируют самые неоднозначные положения законопроекта: например, размер собственного капитала застройщика и необходимость держать средства на эскроу-счетах. Сами же положения представители строительных компаний и агентств недвижимости оценивают по-разному.Наталия Немчанинова, директор департамента продаж компании ОПИН, воспринимает инициативу законодателей в целом положительно: «Основная цель инициаторов поправок к 214-ФЗ направлена на еще большое повышение прозрачности и стабильности рынка, его регулирования, защиту прав дольщиков. На практике внедрять их при этом их целесообразно очень аккуратно и плавно. Для покупателя основной плюс – это защита его интересов, более четкие гарантии».

На текущих проектах (с полученными разрешениями на строительство) это вряд ли отразится, считает эксперт. А вот на новых проектах введение предложений может увеличить срок их реализации и стоимость, т.к. фактически речь идет о том, что все проекты сначала должны быть завершены за счет собственных средств застройщика и/или полученных им банковских кредитах. Понятно, что риск по проекту также ложится на кредитующий банк, что может повлечь увеличение стоимости кредитного финансирования.

«Ужесточение требований к деятельности строительных компаний может отразиться на итоговой стоимости квадратного метра, строящегося в соответствии с новыми требованиями жилья, — комментирует коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. — В любом случае, документ еще требует детальных доработок, которые, надеемся, будут представлены на втором чтении».

«В условиях кризиса и высокой конкуренции 214-ФЗ, конечно, требует усиления дисциплины на строительном рынке, и это данность, — согласна с коллегой Екатерина Фонарева, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International. — Однако дополнительные инструменты регулирования и контроля могут привести к появлению новых препятствий — удорожанию строительства и снижению темпов стройки. Кроме того, риск монополизации может привести к подорожанию первичного жилья».

Большинство экспертов сходятся в том, что предложенные законодателями меры могут быть полезны – тем, что уберут с рынка не самых добросовестных застройщиков. Однако любые изменения требуют времени и адаптации, что, конечно, отразится на рынке и собственно продажах. При этом просчитать все последствия и дать им конкретную оценку (сколько застройщиков могут покинуть рынок, на сколько вырастет цена квадратного метра и т.д.) не представляется возможным до принятия финального текста правок к федеральному закону.

Однако на фоне этого спокойного, даже философского подхода к изменчивому законодательству выделяются мнения экспертов-представителей рынка, которые оценивают предложения законодателей в целом негативно – или по крайней мере сомневаются в заявленной результативности.

«Декларируется, что изменения в 214-ФЗ необходимы для решения проблемы «обманутых дольщиков». Ключевым вопросом в связи с предлагаемыми изменениями остается следующий: кто-нибудь провел анализ способов привлечения денежных средств граждан, ставших «обманутыми дольщиками»?» — интересуется Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора компании MR Group.

По мнению эксперта, меры по правовому регулированию договора долевого участия в строительстве нужны скорее для демонстрации эффективности. Куда сложнее, но и результативнее было бы провести анализ причин и принять меры, направленные на исключение или более жесткое регулирование тех способов привлечения денежных средств граждан, которые приводят к появлению «обманутых дольщиков».

«Законопроект подготовлен на высоком технико-юридическом уровне. Однако в силу вышеизложенного полагаю, что он не решит проблему «обманутых дольщиков», приведет к росту цен на недвижимость и, как следствие, к снижению объемов жилищного строительства. Весьма вероятно, что некоторая часть застройщиков перейдет от договоров долевого участия в строительстве к другим «схемам» привлечения денежных средств граждан, а это, в свою очередь, может повлечь увеличение количества «обманутых дольщиков», — уверен Андрей Кирсанов.

Но самой суровой критике подверг предложенный законопроект директор юридического департамента Penny Lane Realty Сергей Поправка: «Предлагаемые изменения в ФЗ-214 могут привести к существенному снижению количества граждан, которые имеют возможность приобрести собственное жилье. Вложение денежных средств в строительство жилья до ввода его в эксплуатацию будет фактически запрещено. Как следствие, стоимость привлекаемых денежных средств для застройщиков увеличится, в конечном итоге финансовая нагрузка ляжет на плечи именно конечных приобретателей жилья.Очень интересный ход придумали – фактический запрет долевого участия в строительстве. Действительно, это самый эффективный и самый простой способ решить проблему обманутых дольщиков; точно так же как эвтаназия – безусловная гарантия отсутствия рецидива заболевания у пациента».

Эксперт также предполагает, что заявленной цели – устранения потенциально опасной схемы покупки недвижимости – законопроект достичь не сможет, и в качестве примера ссылается на опыт советского времени, когда за незаконные валютные операции была предусмотрена смертная казнь, но валюту все равно покупали и продавали. Поэтому можно с уверенностью предположить – будут появляться «серые» схемы купли-продажи объектов, и в этих схемах покупатели будут гораздо меньше защищены, чем при нынешней редакции ФЗ-214.

Источник: investfunds