Пять вопросов о хостелах. Как новый закон изменит гостиничный рынок

Поправки в Жилищный кодекс, известные как «закон о запрете хостелов», могут быть приняты до конца июня.

В нынешнем виде они запрещают сдавать посуточно жилые квартиры и дома. РБК разобрался, кто проиграет от этого закона

О том, что законопроект о внесении изменений в Жилищный кодекс (см. справку) должен быть принят во втором и третьем чтениях до окончания весенней сессии, то есть до 25 июня, РБК рассказала председатель думского комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.

Первое чтение прошло 13 мая, в 30-дневный срок возможно внесение поправок, говорится на сайте Госдумы. Пока существенных замечаний со стороны депутатов и правительства в адрес законопроекта не поступало, утверждает Хованская.

Законопроект о запрете хостелов

Под законопроектом о запрете хостелов подразумевается законопроект № 876688-6 «О внесении изменения в статью 17 Жилищного кодекса РФ (в части запрета использования жилых помещений в качестве гостиницы, иного средства временного размещения, а также предоставления в них гостиничных услуг)». Проект подготовлен группой из 37 депутатов во главе с председателем комитета Галиной Хованской.

Законопроект был зарегистрирован еще в начале сентября 2015 года, а в начале октября поддержан профильным комитетом по жилищной политике и ЖКХ. В первом чтении принят 13 мая 2016 года.

Из пояснительной записки к законопроекту следует, что, хотя собственник жилья «вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия», эти действия должны учитывать «права и законные интересы» соседей.

Согласно статье 17.1 Жилищного кодекса и статье 288.2 Гражданского кодекса функциональным назначением жилых помещений является проживание граждан. А деятельность по оказанию гостиничных услуг может осуществляться лишь после перевода жилого помещения в нежилое и соответствующего оснащения: например, системой звукоизоляции, средствами противопожарной безопасности, охранной сигнализацией, сейфами для принятия на хранение денег и драгоценностей, средствами для уборки и санитарной очистки номеров.

Жилищный кодекс не исключает возможности перевода квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение при условии, что такая квартира расположена на первом этаже. Нахождение выше первого этажа возможно, но лишь в случае, когда помещения, расположенные ниже, не являются жилыми.

Кто попадет под действие закона?

Согласно пояснительной записке к законопроекту речь идет о всех случаях «использования жилых помещений в качестве средств временного размещения», в том числе о «так называемых хостелах, мини-гостиницах». Если жилое помещение сдается внаем, это, «безусловно, ведет к нарушению жилищных прав других жителей домов, проживающих в смежных с хостелами жилых помещениях», пишут депутаты.

Под «временным размещением» подразумевается аренда сроком до 180 дней, уточняет адвокат, член правления «Лиги хостелов» Наталья Петровская. Более длинная аренда относится к категории постоянного проживания и под данный закон не попадает, говорит она.

Понятия «хостел» и «мини-гостиница» на законодательном уровне не определены, чаще всего под ними понимают квартиры, сдаваемые в аренду посуточно, объясняет старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. В понимании гостиничного рынка хостел — это небольшие объекты, где в одном номере проживают несколько человек, не знакомых друг с другом, обычно с санузлом на несколько номеров, добавляет член правления «Лиги хостелов» Евгений Насонов.

Сейчас, для того чтобы владельцу квартиры открыть хостел, необходимо зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и уведомить о начале своей деятельности Роспотребнадзор, говорит Насонов. Получать лицензию для открытия хостела не нужно, добавляет Петровская.

Наличие специальной лицензии действительно не требуется, но нужно соответствовать всем санитарным, пожарным и строительным нормам, подчеркивает руководитель отдела стратегического консалтинга и оценки CBRE Станислав Ивашкевич. Речь идет о соблюдении ГОСТа Р 55322-2012 «Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам», введенного в действие 1 января 2015 года (утвержден приказом Федерального агентства по техническому регулированию, Росстандарта, № 1393-ст от 23 октября 2014 года).

В записке к законопроекту Хованской уточняется, что данный ГОСТ позволяет организовывать хостел в жилом помещении, и именно эту лазейку депутаты хотят закрыть.

В итоге деятельность людей и компаний, сдающих в аренду квартиры посуточно, окажется под запретом, подтверждает директор компании «Кварт отель» Андрей Шарапов. По его словам, «Кварт отель» сдает в посуточную аренду 65 квартир в Москве, при этом выдает арендаторам постельное белье и убирает квартиры. «Теперь любые услуги по размещению граждан именно в жилом фонде будут запрещены, — подчеркивает он. — То есть нам придется прекратить работу».

Смогут ли хостелы продолжить работу?

В пояснительной записке к законопроекту говорится, что деятельность по оказанию гостиничных услуг может осуществляться лишь после перевода жилого помещения в статус нежилого.

Жилищный кодекс позволяет перевести квартиру в категорию нежилого помещения даже в многоквартирном доме, но либо она должна находиться на первом этаже здания, либо все помещения под ней должны также являться нежилыми, уточняют авторы поправок.

Партнер коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Марина Краснобаева рассказывала РБК, что перевод помещения из жилого в нежилое — технически сложный и дорогостоящий процесс. «Во-первых, для этого необходимо согласие всех собственников квартир в доме. Во-вторых, к нежилому помещению нужен отдельный вход», — утверждала она. Сам процесс перевода занимает, по ее словам, минимум 3–4 месяца.

Затраты на строительство отдельного входа, если он в принципе возможен, могут достигать 1 млн руб., считает Насонов: «Для нашего бизнеса это очень большие деньги, вряд ли кто-то будет их вкладывать».

«Владельцы хостелов работают вне правового поля, — настаивает Хованская. — Они платят налоги за жилое помещение, а это в несколько раз меньше, чем за коммерческую недвижимость». По словам гендиректора компании-оценщика Valrus Павла Карцева, налоговая ставка для жилой недвижимости кадастровой стоимостью до 10 млн руб. по Москве, например, в 2016 году составляет 0,1%, для нежилой — 1,3%. Таким образом, налог на квартиру кадастровой стоимостью, к примеру 9 млн руб., составит 9 тыс. руб., на нежилой объект такой же стоимости — 117 тыс. руб.

Сдача квартир и жилых домов в аренду в большинстве случаев осуществляется без уведомления налоговой службы или Роспотребнадзора, то есть является нелегальным бизнесом, а, значит, с вступлением нового закона в силу для многих арендодателей ничего не изменится, предупреждает Понаморева.

Что изменится для туристического рынка?

По оценке председателя московского представительства ассоциации «Межрегиональное объединение развития индустрии хостелов» Романа Сабиржанова, всего в России работает минимум 1 тыс. хостелов, большая часть которых расположена в многоквартирных домах. По данным Минкультуры, вступление нового закона в силу приведет к закрытию более 45 тыс. предприятий по всей стране.

По данным Росстата, жилищный фонд России на начало 2015 года включал 62,9 млн квартир. По оценке руководителя аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Романа Бабичева, если судить по Москве, то в аренду сдается примерно 8–10% всех квартир, в том числе посуточно — 1–2%. То есть в масштабах всей страны в посуточной аренде может быть задействовано более 600 тыс. квартир.

Самих гостиниц гораздо меньше, к тому же большая часть номерного фонда устарела: по данным Cushman&Wakefield, в России только 10% всего номерного фонда гостиниц, или 70,2 тыс. номеров, можно отнести к качественному предложению.

«Данная ситуация особенно отрицательно скажется на индустрии отдыха в Санкт-Петербурге, Москве, Крыму, Сочи, Екатеринбурге, Казани, Нижнем Новгороде, Новосибирске, — говорится в официальном ответе пресс-службы Минкультуры на запрос РБК. — Это приведет к социальной напряженности на Черноморском побережье России, полуострове Крым, так как использование жилых помещений в качестве средства размещения для временного проживания является основным источником дохода населения в курортных зонах». Рост цен на гостиничные услуги в этом случае вообще непредсказуем, пишет представитель министерства.

Московские хостелы

Около 300 хостелов было в Москве в 2015 году

30–40 мест составляет средняя вместимость московского хостела

Менее 10% московских хостелов расположены в отдельных зданиях или нежилых домах. В жилых домах размещаются более 75% хостелов Москвы

5–7% хостелов рассчитаны на 100 мест. Самый большой московский хостел может вместить 300 человек

Около 15 сетей хостелов функционировало в Москве в 2015 году

60–65% достигает среднегодовой уровень загрузки московских хостелов (загрузка в высокий сезон — 85–90%, в низкий — 50–55%)

Более 50% спроса на размещение обеспечивают иностранные граждане

600–700 руб. равняется средняя стоимость размещения одного койко-места в хостелах Москвы

45 тыс. российских гостиничных предприятий по России будут закрыты после вступления закона в силу. В разных регионах на них приходится от 20 до 40% от емкости рынка размещения

Источник: JLL, Минкультуры

«Если закон будет принят, возникнет нехватка гостиничных мест, — уверен Сабиржанов. — Это скажется на ценах: в пределах Садового кольца в Москве сейчас можно остановиться в хостеле за 600–700 руб. в сутки в четырехместном или шестиместном номере. При этом двухзвездных гостиниц в пределах Садового кольца нет, есть только трехзвездные, цены на которые начинаются от 4 тыс. руб. за номер».

«Номер в недорогой гостинице в Москве может стоить 3–4 тыс. руб. в сутки, — говорил РБК управляющий компании «Адора хостел» Сергей Суворов. — А место в хостеле даже в центре города можно получить, например, за 750 руб. Разница очевидна». «У нас можно снять квартиру у метро «Маяковская» примерно за 4,3 тыс. руб. в сутки, — говорит Шарапов из «Кварт отеля». — А в находящейся рядом гостинице «Пекин» номер обойдется вам в 10,4 тыс. руб.».

Повлияют ли поправки на работу Airbnb и других посредников?

Интернет-сервисы, агрегирующие предложения о сдаче квартир и домов, например, приложение американской компании Airbnb, под действие закона не попадут, считает Понаморева. «Запрещены будут именно гостиничные услуги, а Airbnb и подобные сайты, по сути, — рекламные площадки, — согласен Шарапов. — Они сами не заключают договоры аренды и не несут ответственность за деятельность арендаторов и арендодателей».

Гендиректор Airbnb в СНГ (база в России включает 28,8 тыс. объявлений о посуточной аренде квартир) Андрей Вербицкий отказался комментировать законопроект.

Основатель компании «Суточно.ру» (в базе — 60 тыс. предложений о посуточной аренде квартир по всей России) Юрий Кузнецов говорит, что деятельность сайта не окажется под запретом, но не исключает, что контролирующие органы могут обязать компанию удалять объявления, информация в которых покажется им противозаконной. «В любом случае количество объявлений сильно сократится, и, возможно, наша деятельность перестанет быть прибыльной, и нам придется закрыться», — расстроен он.

«Суточно.ру» берет плату за размещение объявлений с арендодателей, рассказывает Кузнецов. Стоимость одного объявления в сутки варьируется от 10 руб. до 1 тыс. руб. (самая низкая цена — просто за размещение объявления, самая высокая — за то, что сообщение стоит на первом месте). Размер выручки и прибыли Кузнецов не раскрывает.

Airbnb берет 3% комиссии с хозяев жилья за сдачу квартиры в аренду, комиссия с гостя рассчитывается в зависимости от срока его пребывания и общей стоимости бронирования, передал через представителя Вербицкий.

Кто возражает против принятия такого закона?

Основной противник нового закона — Минкультуры: министр Владимир Мединский называл запрет хостелов в жилых домах ударом по внутреннему туризму. «Нам вместе надо сделать так, чтобы этот законопроект защитил на выходе и жильцов, и бизнес. Иначе в таком виде, как сейчас, он может стать ударом под дых внутреннему туристу, особенно социально незащищенному», — говорил Мединский (цитата по «Интерфаксу»).

Не приветствует закон и Минэкономразвития, сообщил РБК представитель пресс-службы министерства: «Внесение указанных изменений в Жилищный кодекс повлечет за собой сокращение числа хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность по предоставлению услуг временного проживания, а также приведет к росту теневого сектора в сфере оказания гостиничных услуг».

В среду, 8 июня, представители туристической отрасли проведут пикет в Москве, сообщил Насонов. «Новая инициатива в Госдуме прошла первое чтение на популистских лозунгах, фактически без анализа и без участия сообщества. Сейчас Госдума только усугубляет кризис на туристическом рынке и лишает людей последнего источника существования», — приведены в пресс-релизе слова Сабиржанов.

Источник: investfunds