Негосударственным пенсионным фондам (НПФ) станет сложнее вкладывать в коммерческую недвижимость. Банк России подготовил изменения в правила инвестирования, запрещающие покупать на средства пенсионных накоплений ипотечные сертификаты участия (ИСУ), обеспеченные имуществом, не являющимся жилым помещением. Это удар для акционеров фондов, бизнес которых связан с недвижимостью, зато выиграть может АИЖК, выпускающая ИСУ, обеспеченные жильем.

НПФ вскоре могут лишиться возможности инвестировать в коммерческую (нежилую) недвижимость с помощью ИСУ. Это следует из проекта указания, опубликованного на сайте ЦБ. Документ вносит изменения в положение 451П об инвестировании средств пенсионных накоплений: покупать на них ИСУ фонды смогут, лишь если в состав ипотечного покрытия по сертификатам не входят залоги в виде нежилой недвижимости (а также права требования по кредитам, выданным на ее строительство).

Ипотечные сертификаты участия — ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами и удостоверяющие права их владельца на часть этого покрытия и получение дохода по нему. Первый выпуск ИСУ состоялся в июле 2012 года. За 2014 год пенсионные инвестиции в них увеличились в 2,8 раза, до 83 млрд руб., или 7% всех накоплений НПФ. Интерес к инструменту проявляют, например, фонды, принадлежащие O1 Group (специализируется на вложениях в недвижимость и финансы). Так, на конец 2014 года у НПФ «Благосостояние ОПС» в ИСУ было вложено 13,8 млрд руб. (12% накоплений), а у НПФ «Стальфонд» — 2,69 млрд руб. (7,1%; см. также таблицу на стр. 8). Более 35% портфеля накоплений вложено в ИСУ у таких фондов, как «Сберфонд Солнечный берег», «Уралоборонзаводский», «Сберегательный», «Защита будущего», «Солнечное время», у НПФ «Адекта-Пенсия» эта доля составляет 28,5%; контроль над всеми этими НПФ участники рынка приписывают структурам владельца банка «Российский кредит» Анатолия Мотылева, также связанного с девелоперским бизнесом.

Официально господин Мотылев является акционером только НПФ «Сберфонд Солнечный берег». Также значительные вложения в ИСУ у НПФ, связанных со структурами основного акционера Бинбанка Микаила Шишханова: «Европейский», «Доверие», «Регионфонд».

В Банке России не ответили на запрос «Ъ». В тех пенсионных фондах, активно инвестирующих в нежилую недвижимость, где согласились комментировать инициативу ЦБ, к ней отнеслись скептически. «Попытка исключить ИСУ с покрытием коммерческой недвижимостью направлена на предотвращение приобретения НПФ сертификатов с недоброкачественным ипотечным покрытием. Мы считаем, что такая мера является излишней: в секторе коммерческой недвижимости есть большое количество высококачественных объектов, надежность которых выше жилой недвижимости за счет стабильного арендного потока от финансово устойчивых арендаторов»,— уверен представитель НПФ «Благосостояние ОПС». «ИСУ — это реальный инструмент финансирования небольших инфраструктурных проектов, в том числе региональных»,— настаивает гендиректор НПФ «Участие» Сергей Зыцарь. Так, накопления НПФ «Участие» в том числе направлены в ИСУ «Промышленная недвижимость». Залог обеспечивает электросталеплавильный цех Ашинского металлургического завода, деньги идут на реконструкцию градообразующего предприятия. Доходность по активу привязана к ставке рефинансирования ЦБ плюс 2,5 процентного пункта.

Исключение данного сектора из допустимого ипотечного покрытия лишит НПФ возможности приобретать классический консервативный инвестиционный продукт, обеспечивающий доходность, существенно превышающую инфляцию, полагают в НПФ «Благосостояние ОПС». «С нашей точки зрения, ЦБ мог бы достичь своей цели гораздо менее радикальными мерами, например, разработав совместно с ФБ ММВБ более жесткие правила допуска в высший котировальный список для ИСУ»,— заключают в «Благосостоянии ОПС».

«ИСУ с офисами и земельными участками могут вызывать вопросы с точки зрения справедливой оценки, в то время как для жилой недвижимости есть региональные параметры определения стоимости»,— возражает руководитель крупной управляющей компании. «ИСУ — это инструмент, дающий возможность вложить накопления в нужный девелоперский проект, часто связанный со структурами владельцев фонда»,— полагает источник «Ъ» на пенсионном рынке.

Выгоду от запрета инвестировать в ИСУ, связанные с нежилой недвижимостью, может получить Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), считают участники рынка: АИЖК выпускает ИСУ, обеспеченные жилой недвижимостью. Замгендиректора АИЖК Александр Щеглов указывает, что в основе ИСУ лежит долгосрочный ипотечный кредит, обеспеченный надежным и ликвидным залогом в виде жилых квадратных метров.

Источник: Коммерсантъ