Когда на рынке недвижимости есть кризис, то между застройщиками и продавцами начинается жесточайшая конкуренция в борьбе за покупателя. Делается буквально все, чтобы потенциальный покупатель не сорвался с “крючка”, а для этого все средства хороши.
Но, к великому сожалению, для привлечения покупателей практически все продавцы идут по пути наименьшего сопротивления и не проявляют никакой выдумки. Например, сейчас повальное и тотальное увлечение скидками. Сначала они были на уровне 10-12 процентов, потом поднялись до 15-17, а сейчас вообще остановились на отметке 20-23 процента. И это отрицательно сказывается как на самом рынке, так и на настроении девелоперов. Ведь есть нижний предел, за который выходить нельзя. Никто не станет себе в убыток строить жилье, а потом продавать его.
Более того, в кризисное время, по мнению многих экспертов рынка, такие критерии покупки, как архитектура или инфраструктура постепенно отходят на второй план — особенно в недорогих сегментах рынка. Именно этим объясняется популярность квартир с откровенно маленькой площадью и по минимальной цене.
Можно сказать, что на российском рынке недвижимости сейчас воцарилась “диктатура низкой цены”. В связи с этим возникает закономерный вопрос — это хорошо или плохо? И вообще, к чему это может привести.
Эксперты рынка утверждают, что именно сейчас покупатели ограничены определенной суммой и не готовы платить даже на 50 тысяч рублей больше. Так, генеральный директор компании IKON Development Евгения Акимова говорит, что порядка 70 процентов звонков в офис продаж поступает от клиентов, которые сразу объявляют свой максимальный бюджет.
“Например, на покупку у человека заложено 3 миллиона рублей. А если предложить ему аналогичную квартиру, к примеру, за 3,2 миллиона, то клиент начинает метаться. Более того, он заново переоценивает все свои риски, а это, в свою очередь, приводит к увеличению времени на принятие решения, сомнениям или же вообще отказу от покупки более дорогой квартиры”, — говорит специалист.
В настоящее время стоимость “коробки” с инженерией сегодня составляет 33-37 тысяч рублей на один квадратный метр продаваемой площади жилого дома. А все остальное — социальная инфраструктура, благоустройство территории, налоги, страховка, подключение к коммуникациям — добавляет еще порядка 40 тысяч рублей за один квадрат. Одним словом, себестоимость квадратного метра обходится примерно в 73-77 тысяч рублей. А еще пару лет назад эта сумма была примерно на 20 процентов ниже.
Есть еще одна серьезная проблема — усложнение жизни девелоперов и рост количества обманутых дольщиков. Государственная поддержка ипотеки новостроек — это хорошо, но увеличение себестоимости строительства с одной стороны и снижение цен с другой стороны, может увеличить число недостроев.
Если раньше доля затрат на инфраструктуру по нормам 2013 года составляла 10-15 процентов от строительной себестоимости, то по нынешним нормативам эта сумма доходит даже до 25 процентов. В итоге, девелоперы получают серьезную прибавку к себестоимости, которую невозможно сократить.
В общем, маржинальность многих проектов в настоящее время составляет не более 15 процентов. А это неприлично мало для отечественного рынка, который за последние 10-12 лет привык чуть ли не к сверхприбылям. Да и дополнительных возможностей для сокращения себестоимости строительства сегодня уже практически не наблюдается.
Риелтор Мария Горячева убеждена, что если такая ситуация продлится еще полгода-год, застройщики, чтобы не строить дома в минус, начнут серьезно экономить на качестве возводимых зданий. И тогда с рынка будут изгнано жилье комфорт, бизнес, премиум элит-класса — останется только лишь нелюбимый многими эконом-класс.
Именно поэтому главная задача девелоперов и застройщиков — не упрощать строительство, не ухудшать качество домов, а найти способ выделить свой проект среди всех остальных.
Источник: investfunds
