Что такое крупный застройщик в современном понимании российского рынка недвижимости и как обезопасить себя от мошенников?
Кризисная ситуация на рынке недвижимости несет в себе как плюсы, так и минусы. С одной стороны, застройщики, чтобы реализовать жилье, готовы идти на скидки и снижение цены. С другой, увеличивается риск мошенничества, а также недостроев и долгостроев – когда девелопер вкладывает деньги покупателей в строительство дома, но не может довести дело до конца.
Существует и проблема обманутых дольщиков, когда люди приобретают жилье на начальной стадии строительства, а в итоге остаются и без денег, и без квартиры.
Правильный выбор застройщика — практически гарантия успеха и того, что строительство объекта будет доведено до конца и все покупатели получат жилье в срок и без проблем. А вот если где-нибудь будет допущен промах, возможны как маленькие, так и очень большие сложности.
Специалисты рынка недвижимости в один голос говорят, что в непростые времена надо доверять свои деньги только крупным и надежным застройщикам. Но сразу же возникает вопрос — что такое крупный застройщик в современном понимании российского рынка недвижимости и как обезопасить себя от мошенников?
Директор департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Юлиан Гутман говорит, что крупные застройщики — это, прежде всего, большие компании полного цикла с собственными производственными площадками, о деятельности которых нет негативных откликов в информационном пространстве, в широком смысле этого слова. Речь, в первую очередь, идет о компаниях, объекты которых реализуют крупные риелторские компании, зарекомендовавшие себя на рынке новостроек.
Что же касается параметров и критериев, по которым покупателю, по мнению эксперта, следует выбирать надежного девелопера, то важно получить подробную информацию о реализованных проектах застройщика. Неплохо максимально разузнать о кредиторах и инвесторах, структуре бизнеса и форме реализации жилья, о риелторских компаниях, с которыми сотрудничает застройщик, о банках-партнерах и банках, аккредитовавших адрес для выдачи ипотечных кредитов.
“Доступность информации о документации также имеет принципиальное значение. Следует обратить внимание на такие документы, как разрешение на строительство, протокол распределения жилплощади, учредительные документы, проектную декларацию, свидетельство о государственной регистрации и постановление о выделении земли под строительство жилого дома, — говорит Гутман. — Хорошим показателем надежности застройщика и активности на строительной площадке является наличие веб-камер, с помощью которых можно отслеживать ведение строительства в реальном времени”.
Cтарший руководитель проекта “Резиденции МОНЭ” Вячеслав Казунин согласен с тем, что крупный и надежный застройщик — это компания, за плечами которой значительный портфель успешно реализованных проектов. Их число начинается от пяти и более, включая комплексные проекты. Плюс ко всему, по мнению Казунина, кроме уже завершенных проектов, должно быть несколько объектов, которые находятся в активной стадии реализации.
Эксперт замечает, что крупные девелоперы зачастую являются и собственниками производств, которые выпускают, например, строительные материалы или типовые серии крупнопанельных домов, а также включают в свой состав проектные и генподрядные структуры.
“Самый безопасный способ оформления сделок по недвижимости осуществляется по ДДУ в соответствии с ФЗ-214. В этом случае закон обязывает застройщика размещать в открытом доступе проектную декларацию, содержащую основную (точные технические и финансовые параметры объекта, сроки сдачи в эксплуатацию) информацию об объекте строительства, — говорит Казунин. — Кроме того продажи по ДДУ открываются только при наличии разрешения на строительство объекта. Часто будущие собственники используют информацию из открытых источников: изучают интернет сайты объектов, читают форумы.
Что касается параметров и критериев, по которым покупателю надо выбирать надежного девелопера, то здесь все просто и понятно. По мнению Вячеслава Казунина, для начала нужно оценить опыт застройщика в соответствующем сегменте жилья. Например, компания специализировалась на строительстве проектов эконом-класса, достигла определенных успехов, решила расширить границы бизнеса и заняться элитной недвижимостью. Однако застройщик привык работать с определенной целевой аудиторией, он не знает нюансов в постройке элитных квартир и предпочтения покупателей этого сегмента, а значит, вряд ли сможет сразу представить объект высокого качества. Если девелопер ориентируется на несколько сегментов сразу, то логично сделать тур по объектам застройщика, чтобы лично оценить качество строительства недвижимости разной классификации. Кроме того, перед обращением к девелоперу необходимо изучить динамику строительства предыдущих объектов: все ли сданы вовремя и построены ли вообще.
“Так же важна схема финансирования и то, как она осуществляется: из собственных средств или из банковских, заемных. Надежный банк из ТОП-5 гарантирует своевременное финансирование проекта, — резюмирует Казунин. — Если есть выбор, то стоит заключать договор с застройщиком, работающим по ДДУ в соответствии с ФЗ-214. На данный момент эта форма договора наряду с положительным опытом застройщика является основным гарантом безопасности для будущего собственника. На что следует обратить особое внимание при выборе девелопера и что делать, если возникают подозрения, что проект жилого комплекса “повиснет” в воздухе. При покупке недвижимости тщательно изучить рынок, его предложения, оценить схему продаж и финансирования. При возникновении малейших подозрений или сомнений, стоит немедленно выходить из договора, если он уже подписан”.
В свою очередь, риелтор Мария Горячева замечает, что самый надежный способ обезопасить себя от мошенников или недобросовестных девелоперов — это обладать необходимой информацией. Она утверждает, что если застройщик был замешан в каком-либо скандале или хотя бы один раз не исполнил свои обязательства перед дольщиками, то следы всех этих его действий наверняка останутся в интернете.
“Именно по этой причине я хочу посоветовать всем, кто собирается связаться с тем или иным застройщиком и заплатить ему деньги, внимательно изучить отзывы о девелопере и его проектах, — советует Горячева. — Если кто-то остался недоволен той или иной компанией-застройщиком, то на эту тему наверняка будут целые дискуссии на различных специализированных сайтах. И из них можно почерпнуть необходимую информацию. Надо ли лишний раз говорить, что выбирать застройщика нужно такого, с которым не связаны крупные скандалы. Если у застройщика безупречная репутация и много построенных, сданных и заселенных объектов, значит, можно совершенно спокойно доверять такому девелоперу свои деньги”.
Эксперт считает, что чем больше у девелопера проектов, тем лучше. А юрист Михаил Бриль добавляет, что при заключении договора с девелопером надо быть не просто бдительным, а очень бдительным. Если хоть что-то вызывает сомнение, то лучше повременить с заключением договора.
“Иногда бывает, что застройщик возвел один объект, продал там квартиры, никого не обманул, а потом набрал себе кучу проектов, которые заявлены, но на осуществление которых нет финансовых средств, — говорит эксперт. — В итоге, люди отдают свои кровные деньги, остаются ни с чем, а потом ходят на митинги обманутых дольщиков. Всем покупателям квартир в новостройках могу дать совет — для сопровождения сделки воспользуйтесь услугами своего юриста, а не юридической службы девелопера. Да, юристу надо будет заплатить деньги. Но специалист, уже после просмотра всех документов, сумеет распознать ненадежного застройщика и уберечь своего клиента от непродуманного и опрометчивого шага”.
В общем, надо доверять только крупным и проверенным застройщикам. Только так можно максимально обезопасить себя от неприятностей, которые могут возникнуть при покупке квартиры в новостройке или дома в строящемся загородном поселке.
Также, по мнению, эксперта, у крупного девелопера при наличии проблем, больше шансов получить помощь, нежели у мелкого застройщика. Приобретать недвижимость у подобных крупных девелоперов безопаснее, чем пытаться сэкономить и рисковать в наше непростое время своими деньгами.
Источник: investfunds
