Рынок недвижимости в России входит в крайне противоречивый период. С одной стороны, резкое увеличение объёмов строительства в кризисные годы подтолкнуло данную отрасль и сформировало устойчивый тренд — цены на недвижимость ощутимо росли. И строительным компаниям было бы выгодно сохранение данной тенденции, но ситуация в 2019 году изменится.
После прохождения пика на рынке недвижимости и истощения запасов накопленных средств у россиян, продажи недвижимости без дополнительной стимуляции ожидает сильный спад.
Текущие тренды
В Москве полным ходом идёт программа ренновации. Это означает не только обновление старых помещений, но и создание новых жилых площадей, благодаря появлению которых, спрос населения, ранее проживавшего в устаревших домах, на новую недвижимость значительно уменьшится. Благодаря этому, в столице спад цен на недвижимость будет значительнее, чем в других городах, и произойдёт гораздо раньше — цены начнут снижение уже весной 2019 года, а до конца года, с учётом подорожания в начале года и среднем уровне инфляции по стране 5%-5,5%, к декабрю 2019, поднимутся всего на 2%-3%.
Наметившийся в 2018 г. тренд на подорожание вторичного жилья пока сохраняется. Прежде всего, цены подогревает очень существенное сокращение объемов предложения в наиболее доступных сегментах и грядущий переход на эксроу-счета – вернее, связанный с этим информационный фон.
Однако устойчивость этого тренда вызывает большие сомнения. Фундаментальных причин для подорожания жилья нет: доходы населения продолжают сокращаться, а ипотека, которая была главным драйвером спроса в предыдущие годы, начала дорожать. При этом геополитическая ситуация, остающаяся крайне неустойчивой, способна преподнести весьма неприятные сюрпризы российской экономке вообще и рынку недвижимости в частности.
Как изменятся цены на недвижимость в Москве в 2019?
Если рассматривать покупательский спрос жителей Москвы, то можно отметить, что «старенькие» квартиры на окраинах столицы постепенно сносятся, и на их месте возводятся современные многофункциональные жилые комплексы, которые пользуются наибольшей популярностью среди молодежи, рабочего населения, в том числе, приезжающего на заработки из других регионов страны (большая часть покупателей).
Наибольшей популярностью при покупке жилья пользуются квартиры в новостройках, так как на них банки и застройщики предлагают специальные условия при оформлении ипотеки. На вторичное жилье процентная ставка выше как минимум на 1% годовых.
Влияние внешних факторов
Увеличению стоимости квадратного метра могут способствовать рост спроса при снижении темпов выхода новых проектов, а также возможное восстановление экономики. На снижение стоимости жилья могут воздействовать завершение госпрограммы субсидирования ипотеки и рост конкуренции на рынке. Также на падение цен в 2017 году повлияет наличие большого объема переоцененных объектов на вторичном рынке недвижимости и большой разрыв между интересами покупателя и продавца.
Основным фактором, влияющим на стоимость жилья в Москве, является экономическая ситуация в стране. Столичный регион является наиболее популярным местом для заработка, поэтому его жителям и приезжим не приходится жаловаться на отсутствие предложений трудоустройства. Отсюда и относительно высокий покупательский спрос на жилье, который превышает средний спрос на рынке недвижимости в стране на 48%. При этом количество квартир, купленных москвичами, ниже на 33%,так как большую часть покупателей составляют граждане, приехавшие на заработки и решивший обосноваться в столичном регионе навсегда. Игроки рынка недвижимости, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», считают, что на ценовую динамику на первичном и вторичном рынках жилья Москвы в 2017 году будут влиять ряд факторов. Некоторые из них способны сдержать рост цен, другие — подтолкнуть их повышение.
Прогноз на 2019 год
Но во втором полугодии ожидается стабилизация экономики, установление более прочного курса иностранных валют по отношению к рублю, замедление инфляции и, в связи с этим, снижение ставки рефинансирования ЦБ РФ, что позволит снизить проценты по ипотеке и сделать ситуацию на рынке жилья более стабильной. Также ко второму полугодию большинство строительных компаний сменит ценовую политику на более мягкую, для поддержания спроса. Данное решение будет носить вынужденный характер и произойдёт из-за снижения реальных доходов населения, вызванного ростом цен по причине повышения НДС, и колебаниями курса иностранных валют. На рынке сформируется устойчивая тенденция к снижению цен на недвижимость.
Российская строительная сфера существенно отличается в больших городах и в регионах. Но даже в наиболее крупных населённых центрах, ситуация будет различаться.
Последние новости
Максимально, что произойдет с рынком жилья в 2019 году в Москве, это увеличение потребительского спроса на квартиры-студии и однокомнатные квартиры в строящемся комплексе по специальной цене от застройщика. При этом средняя стоимость жилья на окраинах Москвы примерно на 228% ниже, чем квартира, купленная в центре города. Стоимость жилья на окраине столицы приравнивается к стоимости квартиры в других регионах страны, которая расположена в центральной черте города.
Что пишут СМИ?
В официальных изданиях сообщается, что в 2019 году снижение покупательского спроса будет продолжаться. Прогнозируемое снижение процентных ставок по ипотечному кредитованию возможно, однако, эксперты рынка уверены, что прогноз будет не таким оптимистичным, каким его видят лидеры крупнейших банков. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры площадью 20 кв.м. в Москве составляет 1 млн. рублей. Такие условия предлагаются либо при приобретении квартиры в ипотеку от застройщика по специальной программе, либо когда жилье относится к ветхому, и продавец согласен предложить за него минимальную цену.
