Съем и сдача квартиры: как обезопасить себя от правовых рисков

Сделки по аренде, вернее, найму квартиры — самые распространенные на рынке столичной недвижимости. Конфликтов и споров вокруг них тоже возникает немало

Евгений Страхов, юрист и эксперт по недвижимости, рассказывает о том, как избежать проблем, сдавая свою квартиру или снимая чужую.

Рынок аренды — один из самых динамичных, активных, доходных и непрозрачных в мире столичной недвижимости. Официальной статистики, которая сообщала бы о том, сколько людей каждый день пытаются сдать или снять квартиру, но каждый, кто однажды пытался сделать это сам, знает, что недостатка ни в съемных квартирах, ни в квартирантах Москва не испытывает. Именно на почве этих отношений возникает множество конфликтов и проблем у обеих сторон сделки — от сдачи квартиры вторично до незаконного выселения из квартиры раньше определенного соглашением срока. Права и обязанности сторон чаще всего фиксируются в однотипном договоре аренды, который кочует по московским квартирам уже не первый год, и в который вчитываются только в поисках явно невыгодных для себя условий.

Евгений Страхов, юрист по недвижимости, ответил на вопросы Restate.ru и рассказал о том, как обезопасить себя, заключая соглашение по съему квартиры, и как решить вопрос, если дело дошло до худшего — принудительного выселения.

Аренда или найм?

Прежде всего, первое, что придется узнать заинтересовавшемуся юридической стороной своих квартирных отношений — это то, что на самом деле всем нам известная аренда — вовсе не аренда. На правильном юридическом языке эти отношения называются совсем иначе.

Отношения между гражданами по сдаче в пользование жилья регулируется нормами Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) о коммерческом найме. При этом, лицо сдающее квартиру, называется наймодателем, а лицо пользующееся квартирой — нанимателем. Между сторонами заключается договор коммерческого найма. Аренда имеет место в тех случаях, когда жилье снимает организация. В этих случаях заключается договор аренды. В договоре найма необходимо указать обязательства нанимателя, его ответственность и возможность расторжения договора по инициативе собственника, то есть все те условия, которые бы могли быть использованы при принятии собственником решения о прекращении отношений с недобросовестным нанимателем и его выселении из квартиры.

Перечислю основные риски, возникающие у собственника при сдаче квартиры в наем:
1. Просрочка нанимателем платы за наем.
2. Отказ нанимателя освобождать квартиру.
3. Неоплата нанимателем коммунальных услуг (в случае их возложения по договору на нанимателя).
4. Порча имущества собственника нанимателем.
5. Убытки, нанесенные нанимателем соседям (заливы, пожары и т.д.).
6. Передача квартиры в поднайм (сдача ее другим лицам).

О том, что написано мелким шрифтом

Многие собственники и наниматели, заключая сделку, пользуются готовым шаблоном договора «аренды», который обычно приносит с собой риэлтор. И судя по тому, что у разных агентов в этом вопросе не возникает противоречий, шаблон этот однотипный и ходит по рынку не первый год. И наниматели, и собственники подписывают договор, проверив, нет ли там условий, которые идут вразрез с их желаниями. Тогда как помимо этого нужно проверять, включены ли в договор те условия, которые защитят права сторон. Или хотя бы вашей стороны.

Наш эксперт дает следующие рекомендации собственникам, которые хотят уберечь свое недвижимое имущество и свои доходы от недобросовестных нанимателей:

1. Кроме ежемесячной платы за наем нужно установить обеспечительный платеж в размере не менее месячной платы за наем. При этом, чем больше будет этот обеспечительный взнос, тем больше наниматель будет задумываться о добросовестном исполнении договора. Установить, что в случае возникновения любого из вышеперечисленных рисков собственник вправе производить удержание из него в счет погашения любой задолженности нанимателя.

2. Установить срок на который передается квартира. Не заключать договор найма на срок более 12 месяцев. При этом нужно учитывать, что наем по договору, заключенному на срок 1 год и более, подлежит регистрации в Росреестре.

3. Установить ответственность для нанимателя в виде штрафов и пеней за нарушения сроков оплаты платежей по договору.

4. Установить, что в случае неосвобождения квартиры в срок, установленный договором, наниматель обязан уплачивать плату за наем до ее фактического освобождения.

5. Установить основания для одностороннего расторжения договора в случае просрочки нанимателем оплаты найма, коммунальных услуг и других нарушений. При этом важно установить подробный механизм такого расторжения.

6. Подписать с нанимателем передаточный акт о передаче ему квартиры.

От 12 и дальше

Распространенной практикой на рынке стало заключение договора найма квартиры на срок до 12 месяцев. И это не случайно: при заключении договора найма на срок более года, он подлежит регистрации в Росреестре. Однако для нанимателя, который собирается снимать квартиру на действительно продолжительный срок, это лучший вариант. Часто жители Москвы снимают квартиры годами, превращая их в свой временный, но вполне настоящий дом, и тут-то им помогут особенности долгосрочного договора найма — и прежде всего то, что в этом случае нанимателя не смогут выставить из съемной квартиры, предупредив за 2 недели, как прописано в стандартном шаблоне договора.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения собственник должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Собственники часто не знают об этой обязанности и не направляют нанимателям такие уведомления. Результатом является отказ нанимателя освобождать квартиру поскольку при отсутствии такого уведомления договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если договориться не получилось

Предположим, что отношения найма зашли в тупик, наймодатель хочет освободить свою квартиру, а наниматель категорически не желает выезжать. Конфликтные ситуации в этой сфере, увы, возникают чаще, чем хотелось бы, и никто не застрахован от таких споров. Как выселить из своей квартиры загостившегося съемщика?

1. При возникновении нарушения и принятии собственником решения о расторжении договора, собственник направляет нанимателю уведомление (вручает его нанимателю под расписку в получении, или направляет по почте с уведомлением о вручении с описью вложения). В уведомлении должен быть указан срок, в течение которого наниматель обязан освободить квартиру и передать ее по передаточному акту собственнику. Как правило, этот срок соответствует сроку на выселение, указанному в договоре.

2. В случае неисполнения нанимателем обязательств по освобождению квартиры собственник вправе обратиться в суд с иском о выселении нанимателя.

3. Получив решение суда, собственник получит исполнительный лист, который отнесет судебным приставам. Приставы в свою очередь дадут нанимателю 5 дней на добровольное исполнение решения суда. В случае неисполнения нанимателем решения суда добровольно выселение будет произведено судебными приставами.

4. Необходимо учитывать, что согласно ст.35 Жилищного кодекса РФ, выселение гражданина из квартиры возможно исключительно на основании решения суда. Вследствие этого привлечение для выселения нанимателя участкового или иных сотрудников полиции зачастую не имеет смысла, поскольку они не уполномочены законом осуществлять выселение, а могут только лишь проверить документы находящихся в квартире лиц. При этом самостоятельное выселение нанимателя или «выставление вещей» нанимателя за дверь может повлечь за собой негативные последствия в виде заявлений нанимателя о нахождении в квартире ценных вещей и требований к собственнику о возмещения убытков, вплоть до подачи заявлений в полицию о самоуправстве (ст.330 Уголовного кодекса РФ).

И напоследок хотелось бы еще раз повторить рекомендации Евгения Страхова, которые применимы к любым видам сделок: внимательно выбирать наймодателя или съемщика, перечитывать договор, не стесняться и требовать пересмотра не устраивающих вас пунктов, следить за его исполнением и аккуратно и поэтапно завершать сделку, включая проверку имущества, выплату оговоренных договором сумм и подписание акта приемки.

Источник: Restate.ru