Стоимость жилья в новостройке может возрасти на 20-35 процентов. Таковы прогнозы строительных компаний на 2018 год, когда должны будут вступить в силу поправки к федеральному закону N 214-ФЗ о долевом строительстве, с помощью которых власти намерены защитить интересы дольщиков.
Долевое строительство с социальной точки зрения всегда было источником проблем, отмечают представители строительного бизнес-сообщества. Покупая жилье на стадии строительства, человек зачастую не осознает, что все риски, связанные с недостроем или долгостроем, он несет сам, наравне с конкретной строительной компанией. Иными словами, дольщик выступает в качестве соинвестора, и в случае проблем может легко потерять вложенные в строительство деньги.
Чтобы решить эту проблему, прошлым летом “долевой” закон был существенно доработан. Теперь требования к девелоперам не просто ужесточены, а принципиально изменены. Вначале законодатели постановили, что должен быть создан компенсационный фонд долевого строительства. Застройщик обязан перечислять в него 1,2 процента от каждого договора долевого участия в строительстве. Предприятие, которое желает получить разрешение на строительство жилого дома, должно иметь минимум трехлетний опыт работы на рынке строительства многоквартирных домов в качестве застройщика, технического заказчика или генподрядчика, а также разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тысяч квадратных метров многоквартирных домов. На банковском счете этой компании должна быть сумма в размере не менее 10 процентов от проектной стоимости строительства. Застройщик не может вести строительство одновременно по нескольким разрешениям.
Более того, минстрой РФ намерен отказаться от долевого строительства и перейти к проектной форме финансирования строек, которая подразумевает, что девелопер строит жилье за счет банка или иного инвестора, а не на средства дольщиков. Именно перед инвестором ему предстоит нести ответственность за свой проект. Продавать жилье “на стадии котлована” при проектном финансировании уже невозможно, брать деньги с покупателей застройщик может лишь за готовое жилье.
Разработка строительной реформы уже началась. Предполагается, что эти новшества вступят в силу с 1 июля 2018 года. Впрочем, обсуждается и иной срок – с 1 января. Окончательное решение пока не принято. Представители строительного бизнеса смотрят на эту инициативу с пессимизмом.
– Мурманская область может попрощаться со строительством жилья, – считает Сергей Соколов, президент Мурманской региональной гильдии риелторов. – Вряд ли найдутся инвесторы, готовые строить жилье на Крайнем Севере при таких жестких условиях ведения бизнеса. Строить здесь будут лишь ведомственные дома по заоблачной цене – например, для ФСБ или военных. Силовые ведомства могут позволить себе такие расходы.
Строители Санкт-Петербурга подчеркивают, что переход на проектное финансирование лишь прорабатывается, поэтому делать мрачные выводы пока рано. Но своих сомнений они не скрывают.
– Все законодательные ново-введения последних лет только усиливают финансовую нагрузку на застройщиков и увеличивают их риски, – отмечает Олег Бритов, вице-президент Российского союза строителей по Северо-Западному федеральному округу. – То, как меняется в последний год законодательство, регулирующее долевое строительство, вызывает у строителей опасения. Экспертное строительное сообщество прогнозирует, что после вступления в силу поправок в 214-ФЗ многие малые и средние строительные организации прекратят свою деятельность, а строительный рынок захватят монополисты. Использование механизма эскроу-счетов, аналога проектного финансирования, может привести к увеличению стоимости жилья на 25-30 процентов.
Несколько более оптимистичен исполнительный директор Ассоциации СРО “Объединение строителей Карелии” Евгений Конкка. По его мнению, существуют достаточно крупные строительные организации, использующие проектное финансирование, и это не привело к резкому подорожанию жилья, которое они строят.
– С другой стороны, очевидно, что дольщики могут взять деньги в банке по одной процентной ставке, а для застройщика ставка будет гораздо выше – не менее 20 процентов годовых, – отмечает он. – Поэтому вполне вероятно, что жилье подорожает. И очень возможно, что мелким застройщикам придется уйти с рынка. Останутся крупные. Но не исключено, что они будут выживать за счет оборота и не слишком поднимут цены. Ведь это палка о двух концах – порядка 10 процентов квартир в новостройках продать не удается.
Что касается интереса крупных строительных компаний к строительству жилья на Севере, то здесь вопрос долевого или проектного финансирования не единственный, считает аналитик. Очень многое зависит от политики Центробанка, от помощи государства гражданам, приобретающим жилье, и одно из главных условий – создание благоприятных условий для строительного бизнеса. Здесь требуются меры, о которых строители говорят уже много лет. Это предоставление земельных участков с подготовленными инженерными сетями и дорогами, доступность банковских кредитов для предприятий и снижение цен на присоединение к сетям.
Эксперты сходятся во мнении, что строительство должно регулироваться государством. Но на сегодняшний день закон N 214-ФЗ не может гарантировать стабильность положения того или иного застройщика. А компенсационный фонд не имеет такой емкости, чтобы удовлетворить претензии всех обманутых дольщиков.
Переход на проектное финансирование строительства банками является логичным и перспективным, считает Иван Носов из компании ЦДС. В Европе и на Западе девелоперы работают только так. Наиболее безопасна схема, где между застройщиком и клиентом есть банк, который выступает главным инвестором строитель-ства. В этой схеме есть плюс и для застройщика: место плана продаж в его бизнесе займет проектное финансирование, не будет необходимости “продать здесь и сейчас”. Но речь идет об очень отдаленных перспективах. Сегодня в нашей стране пока нет необходимой для этого нормативной базы. Механизмы защиты дольщиков давно отработаны во всем мире. Но вместо того чтобы изучить этот опыт, решено пойти по легкому пути и попросту отменить долевое строительство, считают эксперты РАНХиГС.
Источник: Российская газета
