Ипотека авария. Как возникают ипотечные кризисы

Доступность ипотеки, рост процентных ставок и падение доходов — мировой опыт говорит, что это три основных индикатора того, что ипотечный кризис может начаться в любой момент.

В России определенный запас прочности обеспечивает малая доступность ипотеки, но уже в 2017 году проблемы заемщиков могут резко обостриться.

Американская мечта

Американская ипотека ХХ века была относительно консервативным банковским продуктом. Первый взнос редко когда был ниже 20%, а часто — 50%. Банки тщательно проверяли платежеспособность клиента. Реальная ставка (номинал минус инфляция) по ипотеке с 1971 по 2000 год колебалась на уровне 4%.

После рецессии 2001 года в США началось снижение ставки ФРС, в 2004-м она достигла уровня 1%. Деньги оказались дешевы, а с ними удешевились и ипотечные займы (номинальные ставки уменьшились с 8% в 2000 году до 5,2% в 2004-м, а реальные — до 2,5%). Несмотря на рост цен на недвижимость, платежи по ипотеке упали.

На рынок пришли покупатели, которые при более высоких ставках и не помышляли бы о покупке. А дополнительный спрос вызвал рост цен. Параллельно шла дерегуляция рынка. Стало появляться все больше субстандартных кредитов (subprime loans), ссуд ненадежным плательщикам. Ситуация дошла до абсурда: человек был не в состоянии платить арендную плату за дом, но мог купить его в кредит. На банкирском жаргоне такие ипотечные кредиты назывались ninja loans (ninja — no income, no job and assets) или liar loans — займы лжеца (заемщик мог легко исказить информацию о работе и доходах).

Были и другие инновации. Кроме беспрецедентного упрощения условий выдачи кредита банки разработали множество привлекательных для клиента (на первый взгляд) финансовых продуктов с поблажками по платежам в первые годы обслуживания кредита. Например, кредиты с варьирующейся ставкой ARM (adjustable rate mortgage). Наиболее популярными были займы с небольшими выплатами в первые два года (2/28 loan).

В банкиров вселилась уверенность, что даже при дефолте по ипотечному платежу они всегда смогут продать заложенную недвижимость без убытка. По принципу положительной обратной связи это повлекло за собой еще большее упрощение условий выдачи ипотеки. Плюс распространилась практика переупаковки банками ипотечных долгов в ценные бумаги (MBS — mortgage based securities) и перепродажи их сторонним инвесторам (секьюритизация).

Платежеспособность заемщиков начала ухудшаться вместе с ростом учетной ставки ФРС (цикл ужесточения стартовал в 2004 году). В 2007-м она выросла до 5,25%. Ипотечный кризис начался почти синхронно, в 2006-м цены на недвижимость в среднем снизились на 6%, а просрочка резко выросла (с 1% в 2006 году до 6,2% к концу 2007-го).

Буму и последующему кризису способствовала особая структура ипотечных займов. Когда стоимость залога снижается, часть заемщиков сталкивается с ситуацией, когда оставшиеся платежи превышают стоимость самой недвижимости (negative equity). У большинства американских ипотечников была возможность отказаться от выплат и просто оставить ключи банку. Последние не имели права рассчитывать на имущество заемщика, кроме заложенного дома (так называемые non-recourse loans). Большинство займов в США имели именно такую юридическую форму, поэтому и рост ипотечного рынка, и последующее число дефолтов были очень большими. Заемщики не рисковали всем своим имуществом и поэтому с легкостью брали на себя значительные риски, а в случае невозможности расплатиться с той же легкостью сбрасывали дома. Практически во всем остальном мире, в том числе в России, такие типы ипотечных займов — редкость.

Японский марафон

В Японии пузырь недвижимости и ипотечный кризис также были связаны с дерегуляцией рынка и динамикой реальной ставки. В 1985 году Япония поддалась уговорам США и Европы, обеспокоенных потоком дешевого японского экспорта и согласилась ревальвировать иену к доллару («соглашение Plaza»). Пытаясь компенсировать негативный эффект от роста иены (с Ґ250/$ в 1975 году до Ґ130/$ в 1989-м), Токио пошел по пути расширения инвестиций, кредитования и снижения ставок (с 5% в 1985-м до 2,25% в 1989-м). Балансы банков разбухали, оптимизм зашкаливал, реальные ставки по кредитам стали очень низкими.

Пик бума пришелся на конец 1980-х. Кредитная накачка привела к спекуляциям на активах и недвижимости. В 1989 году в токийском районе Гинза недвижимость предлагалась из расчета $1 млн за метр площади. Цены вздулись до небес, простые японцы не могли позволить себе купить квартиру. Многие вынуждены были селиться за сотни километров от города и ездить на работу оттуда.

На выручку опять пришла доступная ипотека. Проблема высоких ежемесячных платежей была решена творчески — повышением срока кредита. Именно в Японии впервые в истории появились ипотечные кредиты на 99 и 100 лет (такой продукт предлагали кредиторы Nippon Mortgage и Japan Housing Loan). Глава семьи брал кредит, должен был всю жизнь расплачиваться, потом эстафетную палочку принимали дети и внуки.

Падение цен началось во второй половине 1991 года вместе с падением инфляции и ростом реальной ставки до 4,8%. С тех пор цены упали почти вдвое. Разорившиеся ипотечники денег у других не выпрашивали и в основном винили себя — в Японии очень сильна «культура стыда» и персональной ответственности за свои действия. Впрочем, и условия ипотечного займа подразумевали полную ответственность по долгу (как и в России).

В отличие от США в 2008-м, в Японии 1990-х правительство отказалось от расчистки банковской системы от плохих долгов, опасаясь еще более жесткого коллапса экономики. Вместо этого зомби-банки всячески поддерживались на плаву (отказ от списания плохих долгов и их завышенная оценка, многочисленные слияния). Но и кредитовали зомби тоже неохотно. Слабость банков во многом обусловила продолжительность стагнации — она затянулась более чем на 20 лет.

Таксист-пять квартир

Если японский кризис был рекордным по продолжительности, то латвийский — по глубине падения показателей. В начале 2000 годов многие экономисты полагали, что прибалтийские страны скоро догонят западноевропейских соседей. «Мы ближе, чем Швейцария» — таким был рекламный слоган латвийского банка Parex. В начале 2000-х в Латвию пришли скандинавские банки и залили страну доступными и дешевыми кредитами. То же в несколько более сглаженной форме происходило в России: граждане открыли для себя ранее незнакомые банковские продукты, такие как ипотека и потребкредитование.

В 2004-м Латвия вступила в ЕС, и лавина скандинавских денег стала еще больше. Буквально вся страна спекулировала недвижимостью, цены росли как на дрожжах. В пользу заемщиков играла разница ставок между евро и латом. В евро ставка была очень низкая (в среднем плавающая ставка LIBOR + 0,7%). А лат был привязан к евро, несмотря на значительно более высокую инфляцию. Комбинация высокой инфляции, роста реальных доходов в латах (в начале 2000-х — по 20% в год) и привязки лата к евро создавала для заемщиков ситуацию, аналогичную кредитованию под сильно отрицательную реальную ставку.

Банки смотрели на кредитоспособность заемщиков сквозь пальцы — не требовалось даже справки о доходах (в России процедура получения ипотеки в 2000-е и сейчас гораздо строже). В пирамиду были вовлечены все слои общества — от таксистов (выражение «таксист—пять квартир» стало мемом) до политиков. Это было экономически оправдано: зачем заниматься чем-то реальным, если маржа на недвижимости — 15-20% в год?

Завершилось все в один день — после коллапса банка Lehman Brothers. 15 сентября 2008 года скандинавские банки остановили кредитование в Латвии. Через несколько недель латвийские банки столкнулись с острым кризисом ликвидности — они брали кредиты на Западе на относительно короткие сроки, а сами предоставляли ипотеку на десятки лет. Это не смертельно, пока удается перекредитоваться, но осенью 2008-го не удалось. Тот же крупнейший частный банк Parex правительство вынуждено было спасать, залив в него больше €1 млрд.

Экономика почти сразу свалилась в дефляцию — привязку лата к евро решено было удержать любыми средствами. Для этого правительство пошло на так называемую внутреннюю девальвацию. Резко, на 30-40%, снизились бюджетные расходы, сократились зарплаты, а официальный курс лата остался неизменным. Реальная ставка по кредитам, которая была отрицательной (минус 5% в 2004 году), резко стала положительной (15% в 2009-м). В итоге масса заемщиков, лишившись дохода (падение реальных располагаемых доходов идет в России уже второй год, правда куда более низкими темпами, чем тогда в Латвии), объявили дефолт. Многие прошли процедуру персонального банкротства — реализуется все имущество и три года вся зарплата за исключением прожиточного минимума (около €200) идет на уплату долгов.

Падение цен на недвижимость было одним из самых сильных в истории — за два года они снизились в среднем на 70%. Например, цена метра рижской хрущевки в период бума зашкаливала за €2 тыс., обвалилась до €400 и только в последние годы подросла до €500-600.

У многих банков, в основном скандинавских, в результате обесценивания недвижимости и ухудшения качества кредитного портфеля капитал фактически был потерян. Убытки привели к необходимости создания резервов, больших по сумме, нежели заработанная этими банками прибыль за все предыдущие годы с момента прихода в Латвию. Тогда система была спасена политическим решением о полной рекапитализации латвийских «дочек», которое приняли их материнские структуры.

Валютная ипотека по-европейски

В некоторых восточноевропейских странах кризис развивался более мягко. Но злую шутку там сыграл валютный курс.

В начале 2000-х в Польшу и Венгрию пришли крупнейшие европейские банки (в Венгрию в основном австрийские, в Польшу — итальянские). И предложили гражданам кучу кредитов (в основном ипотечных) в швейцарских франках. Экзотическая валюта привлекала низкими ставками (в 2003-2004 годах ставка ЦБ Швейцарии была на уровне 0,25%, ставка ЕЦБ — 2%). При этом национальные валюты по отношению к франку до 2008 года были стабильны и даже росли. В этот период, как и в случае с латом, ситуация была аналогична кредитованию под сильно отрицательную реальную ставку. В итоге к 2008 году более половины всех ипотечных кредитов в Польше были выданы во франках, в Венгрии — три четверти. В России доля валютной ипотеки достигла пика в 35% в феврале 2009-го (в основном доллары и евро) и с тех пор неуклонно снижалась; сейчас — всего 3,3%.

Кризис 2008-2009 годов показал рискованность подобных операций. В середине 2008-го франк стоил 2 злотых, в начале 2009-го — три. Потом валютных ипотечников чуть отпустило, в начале 2010 года за франк давали 2,5 злотого. Ненадолго. Еврокризис ознаменовался массовым бегством из евроактивов в тот же швейцарский франк. Август 2011 года ознаменовался новыми рекордами — 4 злотых за франк. Самым популярным запросом на польских интернет-форумах в августе 2011-го был «Jak obnizyc rate kredytu we frankach?» (Как понизить ставку кредита во франках?). Вопрос остается актуальным для почти 700 тыс. польских заемщиков.

Приблизительно такая же ситуация была в Венгрии. Там президент Виктор Орбан в 2011 году обязал банки предоставить заемщикам возможность конвертировать франковые кредиты в форинтовые по льготному курсу (на 25% ниже текущего). Впрочем, разница между обычным и льготным курсом заемщику не прощалась. На нее оформлялся новый кредит в форинтах, который ипотечник должен выплатить после выплаты основного ипотечного кредита, но гарантию по которому предоставляло государство. При этом половину процентных платежей по второму кредиту банку выплачивало государство, а вторую половину банк заемщику прощал. Таким образом, для ипотечника второй кредит оказывался беспроцентным.

Впрочем, поблажка была не так уж велика — на порядок меньше, чем было бы при выполнении рекомендации ЦБ РФ по переводу долга российских валютных ипотечников в рубли по курсу на 1 октября 2014 года (39,38 руб. за доллар). Более того, по результатам реализации этой схемы правительство пришло к выводу, что выиграли наиболее обеспеченные ипотечники, имеющие возможность обслуживать кредит. К 2014 году схему заменили на простую возможность рефинансировать валютный кредит по рыночному курсу.

В отличие от Венгрии, в Польше заемщик перед заключением договора был обязан подписать уведомление о валютных рисках. Поэтому государство не торопилось помогать рисковым гражданам за счет налогоплательщиков. Тем не менее в начале 2016 года в Польше разработали законопроект, напоминающий венгерскую схему. Пока его судьба неясна — глава ЦБ Польши предупредил парламент о возможном ударе по банковскому сектору в случае выхода закона.

Что в России?

Некоторые особенности российского ипотечного рынка говорят о том, что кризис пока маловероятен. Так, российская ипотека остается относительно консервативным продуктом — дерегуляции по образцу американской subprime-ипотеки пока не произошло, и это делает ее устойчивой. Также России удалось относительно безболезненно пережить увлечение ипотекой в иностранной валюте в конце 2000-х.

С другой стороны, текущий рост просрочки тревожит. По информации ЦБ, в феврале 2016 года (самые свежие данные) просрочка по ипотеке выросла во всех категориях задолженности. Наиболее заметно она увеличилась по платежам с просрочкой до 30 дней — за месяц на 70%, до 129,6 млрд руб. При этом доля непросроченной ипотеки в феврале снизилась на 1,4 п. п., до 92,7%, или 3,77 трлн руб.— до минимального уровня с 2011 года.

Кроме того, ипотечные кризисы часто сопровождаются падением реальных доходов, и здесь устойчивость России за два года кризиса ухудшилась. Другой фактор риска — возможное снижение инфляции до 4% в 2017 году. В этом случае реальная ставка для нынешних заемщиков может подняться до 10% и выше (в 2008 году ипотечная ставка была ниже инфляции), что снизит их платежеспособность. Даже «льготная» ипотека с господдержкой по ставкам 11-12% годовых через год-полтора может оказаться вызывающе дорогой.

Источник: investfunds