Застройщики столичного региона с каждым месяцем непростой осени 2016 все острее понимают, насколько рынок новостроек зависим от рынка вторичного жилья. Это единый организм, который невозможно рассматривать по частям. Стагнация на вторичном рынке не позволяет покупателям реализовывать спрос на новостройки.
“Раскачать” ситуацию в интересах и продавцов квартир и застройщиков, для которых спрос со вторичного рынка — традиционно самый стабильный. 80 процентов всех сделок по покупке квартир в строящихся домах в хорошие времена происходили за счет продажи вторичного жилья.
Специфика альтернативных сделок такова, что продавец является одновременно и покупателем. То есть он продает имеющееся жилье для того, чтобы купить новое. Цели могут быть разные: смена района, увеличение площади, выбор более современной планировки, либо, наоборот “разъезд”, когда старая двушка в спальном районе Москвы превращается в две однушки в новостройке ближайшем Подмосковье.
Но сейчас вторичный рынок практически встал. Покупатели, которым нужно готовое жилье, не имеют доступной ипотеки (ставки на вторичном рынке все равно выше), и при этом избалованы обещаниями скидок от застройщика. Продать квартиру на вторичном рынке без скидки сегодня практически невозможно. Затоваренность готовым жильем рекордная за все 25 лет существования рынка недвижимости.
“Среди наших потенциальных покупателей около 25 процентов — это те, кто не может продать свою старую квартиру, — рассказывает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании “Химки Групп”, которая строит в Подмосковном Новогорске жилые комплексы бизнес-класса. Люди хотят купить жилье у нас, в проектах, которые независимые эксперты признают ежегодно лучшими в Подмосковье (строящийся ЖК “Олимпийская Ривера Новогорск” от “Химки Групп” на днях был признан лучшим в своем ценовом классе по версии Urban Awards). Но беда в том, что они не могут продать, чтобы купить. Наши опросы собственников вторичного жилья, показали, что причины неуспеха частных продавцов в том, что у них все больше конкурентов: новые лоты на вторичный рынок продолжают выходить, а старые не вымываются. Объем предложения растет. При этом такие продавцы не готовы на демпинг, им нужно продать старое как можно дороже, чтобы хватило на новую квартиру. Застройщики ищут разные способы. Например, для тех, кто готов приобрести новые квартиры в проектах “Химки Групп”, мы предлагаем выкуп старых квартир. И это не нудная продажа с помощью “дружественных” риелторов, а реально выкуп в течение 5-7 дней за “живые” деньги. Либо еще один вариант, который вызвал бурный отклик у наших потенциальных покупателей: уникальное на рынке предложение “скидка за скидку”. Дай скидку сам — получи скидку от застройщика. Для того, чтобы наш клиент, который продает свою старую квартиру, мог быть более конкурентным по цене на затоваренном вторичном рынке, мы гарантируем ему… компенсацию скидки! Да, он продает свою квартиру со скидкой, но это позволяет ему в принципе ее продать в текущей ситуации. Благодаря нашей компенсации, он ничего не теряет”.
Эксперты считают, что зависимость двух сегментов рынка недвижимости: вторичного и первичного, в ближайший год будет только усиливаться. Если в 2014 году спрос реализовывали те, кто хотел избавиться от стремительно обесценивающихся рублей; а в 2015 те, кто хорошо “подрос” на долларах, то в конце 2016 пришла очередь тех, у кого из сбережений в принципе осталось только одно — метры. А решение квартирного вопроса откладывать более невозможно. Это те самые реальные покупатели, кому решение (изменение) квартирного вопроса жизненно важно именно через продажу имеющегося актива, так как жилье — единственное.
Источник: investfunds
